为什么房假降20%，很多房地产企业就倒闭？
房地产行业是资金密集型的重资产行业，带有很强的金融属性，本质上它就是投资公司。房地产企业都是靠项目支撑的，所以其最核心的竞争力就是投融资能力，只要能融资找到钱就能拿地，只要拿到地就能扩大规模，所以一般都是高负债、高杠杆在经营运作。
一旦房价下跌20%，不光在售的房价下跌20%，而是开发商手里所有资产都贬值20%，包括在售、在建及未建的资产。近年来随着房地产行业竞争的加剧，其实房地产企业的销售净利润率一直在下降，强如万科这种头部上市房企，2019年的销售净利润率也只有10.8%。
所以，一旦房价下跌20%，也就相当于房企手里的资产贬值20%，由于行业是重资产行业，房企都是高负债、高杠杆在玩、在扩张，必然导致房企净资产为负，即资不抵债，资金链断裂，也就只能破产倒闭了。
这几年身边的楼盘很多翻了一番以上，可是房地产均价上涨也就是在40%～50%。同样，房地产的均价下跌达到了20%，那已经是一种大幅下跌的普遍现象，不少楼盘下跌幅度肯定也会超过40%。而且，房地产企业的利润空间也就是在30%以内，这种下跌就可以让一些房地产企业面临着倒闭。
每当房地产市场价格下跌之时，房地产市场的成交量就会萎缩，这就是所谓的买涨不买跌的道理。一旦出现较持续下跌的情况，很多人就会出现持币观望，或者向更加有投资空间和下跌幅度的区域或楼盘靠拢，一些不具备实力的公司就会出现滞销，这样就出现资金链断裂的现象，以及财务成本快速增大而出现资不抵债的情况，这也是倒闭的原因。
而且，即便在房地产正常的年份也会出现房地产企业倒闭的现象，2019年的房地产市场还是比较平稳的，可倒闭的数量却是超过了500多家。房地产市场也是属于市场经济的范畴，有竞争就会有危机，而严重的危机下必然会出现企业破产风险。
更何况，我国房地产市场是采用项目法人制的方式运行，大部分项目都是具有独立的项目法人特色。我们目前的项目法人和法人企业总数量达到近10万个，也就是等同于了企业的数量的规模，一年出现数百上千也就是一个1%的比重。这种规模应该也是属于一个合理的区间范围。
而今年的疫情影响下，还可以保持着较低的破产率也是一种房地产相对稳定的表现，更是各地对房地产市场的支持和房地产贷款的政策倾斜效果。可是，这种疫情带来的危机在短时间里很难完全恢复，这也意味着未来的房地产企业倒闭的风险也会紧跟其后。这也是不少大房企公司启动了高储备资金，除了对抗风险，还有就是达到低价收购风险房产项目的目的，实现在危机中转危为安或大捞一把。而大部分房企却是在资金紧张中面临着更大的风险。
为什么房价上涨的同时，房地产企业的股票为什么反而下降？
很多投资者都会有疑惑，如果房价上涨房地产企业应该很容易赚钱，给房地产企业带动业绩上急增，从而带动房地产股票出现上涨，但是事实上却是相反，这到底是为什么呢，下面就来简单的介绍下。
很多投资者都会有疑惑，如果房价上涨房地产企业应该很容易赚钱，给房地产企业带动业绩上急增，从而带动房地产股票出现上涨，但是事实上却是相反，这到底是为什么呢，下面就来简单的介绍下。
1.股票的上涨内在逻辑
大家可能还不知道，股票价格的上涨永远都是预期，上涨的原因都是将来可能要发生的是事情，如果一只股票预期已经结束，那么该股基本毫无炒作可言了，比如我们最近股市芯片，软件，5G板块表现不错，很多个股都出现了上涨的走势。原因是很简单中国目前在这方面相对落后，国家政策在大力支持该行情的发展，后期的预期无法估计，只是现在落后不代表将来落后，那么在股市上就会有表现，这就是股票上涨的内在逻辑。类比到房地产道理也是一样，房价上涨后对于房地产企业而言就是明显的利好兑现了预期已经过了，那伴随的自然股价的下跌。如果房价目前本身还没上涨，如果预期将来房价要上涨，那房地产股票才会上涨，真正等到房价上涨了，股票预期已经完成自然下跌。
大家可能还不知道，股票价格的上涨永远都是预期，上涨的原因都是将来可能要发生的是事情，如果一只股票预期已经结束，那么该股基本毫无炒作可言了，比如我们最近股市芯片，软件，5G板块表现不错，很多个股都出现了上涨的走势。原因是很简单中国目前在这方面相对落后，国家政策在大力支持该行情的发展，后期的预期无法估计，只是现在落后不代表将来落后，那么在股市上就会有表现，这就是股票上涨的内在逻辑。类比到房地产道理也是一样，房价上涨后对于房地产企业而言就是明显的利好兑现了预期已经过了，那伴随的自然股价的下跌。如果房价目前本身还没上涨，如果预期将来房价要上涨，那房地产股票才会上涨，真正等到房价上涨了，股票预期已经完成自然下跌。
2.拿地成本提高
房价上涨真正受益的不是房地产企业而是国家和地方政府，房价上涨后房地产企业拿地价格大幅度上升，那么房地产企业利润自然会被摊薄，而且房地产资金回笼较为关键吗，不可能房子造好不出售，所以在利润方面也不会出现上幅度上涨，由于自身成本提高，所以房价上涨直接受益的是政府和之前买房的，对于房地产而言并没有实质的性的改变。
3.房价上涨已经是中国经济发展不可或缺
房价上涨不仅仅一两句话能够说清楚，代表了中国的宏观经济的发展，带动各行各业的发展，而且房地产已经占到中国GDP很大比重，而且这本身房地产股票没有着直接关系，没有房地产行业的发展，中国经济很难实现发展和资本积累，所以房价上涨的原因并不是一家企业或者是房地产股票的原因。
房价上涨不仅仅一两句话能够说清楚，代表了中国的宏观经济的发展，带动各行各业的发展，而且房地产已经占到中国GDP很大比重，而且这本身房地产股票没有着直接关系，没有房地产行业的发展，中国经济很难实现发展和资本积累，所以房价上涨的原因并不是一家企业或者是房地产股票的原因。
所以房价上涨并不会带动房地产股票上涨，感觉写的好的点个赞，对于房地产行业的复杂性大家也可以在评论区评论交流。
感谢邀请！
需要说明的是，房价的涨跌跟房地产股票的涨跌没有绝对的关系。如果按照问题中的逻辑，在过去的20年中，房地产板块的股价应该是持续上行的，那么到现在已经不知道的上涨的多少倍了。
简单来说，房价跟需求有直接的关系，但是受到政策、成本等多方面的影响；而影响房地产板块股票的因素就很多了，在企业基本面的前提下，资金、政策、企业经营状况等都会产生比较大的影响。
再比如，房价上涨，受益的一定是开发商吗，一定是房地产企业吗？不然；而房价下跌，房地产企业就一定会亏损吗，也不然……所以，没有绝对的相关性。
当然，如果行业不景气，房价也有下行的趋势，而房地产股票也自然会有走低的可能，这点上是比较趋同的……
房地产市值超450万亿，为何房价仍然没有下跌？
土地是国家的，房子下的土地增值了，国家应该是征收增值税。地上的房子应该有使用折旧。原价100万的房子，几年后150万，增值的50万应该按80%比例归国家所有。不交易不收，发生交易就征收增值税。
房地产已经处于绑架者的强势状态…已经动不了了……这行一出事得拉一大片陪葬的…除了自觉控制人口，别无他法，所以为了家庭，为了后代。自觉控制 少生 优育 家庭才壮 后代才强……
房产税的正名应是房产持有税，谁持有房产就得交税，这样认识科学，减少了土地公有私有，使用年限的争论。符合道理和逻辑，甚至无無需人大立法，因城施策就行。也可提前确定征收起始时间，如2020年|月|日起征收，就像调工资那样，确定起时点，以后再完成具体操作。这样有四个好处。一是增加地方财政收入，立杆见影。二是房产税落地，大家吃了定心丸。三是买房卖房者心中有数。四是促进房产持有税的制定工作。
假设450万亿的房地产资产真实存在，那么我们可以用一种更加简单的方法来进一步细化。把房地产市场细分为一线城市房地产市场（含都市圈范围）、二线城市房地产及省会城市、三四五线房地产市场、农村房地产市场、商业地产等五个板块。按照每个市场的房地产价值达到接近一个GDP的总量价值，也就是90万亿的资产，那么五大市场的房地产资产达到了450万亿的总价值。
扣除了企业为主的商业地产部分，余下的只有4*90=360万亿的价值。而其中还需扣除接近40多万亿的按揭贷款，留下的净资产也只有320万亿。人均房地产净资产23万元。这才是一个相对比较合理的估算。
我们先看农村房地产价值，我国农村人口数量占总人口数量的40%，大约有2亿户的农村居民。按照每户宅基地价值40万～45万估算，那么总价值达到90万亿（相对偏高），人均财富也就在15万左右。同样，在城市居民的总人数达到8.4亿，总房地产净财富约230万亿，人均房地产财富超过27万元。城市居民人均房产净值是农村居民的2倍。
对于我国居民房地产净值达到了330亿，是GDP90万亿的3.6倍。这其实也是被严重高估的板块。至于商业地产的90万亿，估计还不到企业债务和国企固定资产的价值，不在考虑的范围。
像美国等西方国家的居民财富会接近GDP的5倍，跟美国20万亿GDP具有100万亿美元的居民财富。其中，房地产财富在50%，股市价值在20%以上，其他为20%左右。我国的社会总财富假如也是按照接近GDP的5倍来估计，那么总财富也只有450万亿。其中70%即320万亿是房地产净值；股票还只有50万亿，不到GDP的6%的畸形发展状态，其他的应该只有20%左右。
因此，不要以为可以盲目推高房地产价值就可以一劳永逸，不仅仅存在的泡沫的风险。还有债务也是会急剧上升，同时，还挤压了其他资产的配置比例，比如股市价值配置、理财产品配置、存款配置、生活费用配置、其他现金配置等方面的份额。假如要回归合理的资产配置比例，那么房地产市场势必要回归原来的价值，而且每年还会要超过20亿平方米的新增住宅面积，价值超过20万亿的增加额。价格下跌势在必行，只不过是时间问题。而且居民总财富占GDP4～6倍的区间在世界发展的近百年里也是没有出现太多变化。
标签： #房地产股票为什么下跌不止
