土地竞买价550万一亩，建成房后最低可以卖多少钱一平米
抛开你所处的城市级别之外，单纯计算理论上的房屋成本价是比较简单的，头条上有无数类似的计算。假设你只买了一亩，容积率是3.0，那么一般楼面地价就是2750元每平方左右，这也是通俗意义上的房产价格中的土地成本；
下面再说建筑成本现在全国哪个地方一般都流行盖高层，也不是必须流行，而是开发商既然花钱买的地就要达到利益最大化，就要充分利用土地，就要想办法盖出更多可以卖的房屋来，一般来说百米高层小区的建安配套成本大约在2000-2200元/平米之间，这个根据不同的开发商操盘水平不同，不同的地域特点会略有不同，差距不是很大！
然后是财务成本和税收，这一块和开发商自身的控盘水平也有点关系，一般来说按售价的25%计算是比较稳健的，假设房价是7000块钱每平，那么这块的成本就需要1750元每平，这一块无论是哪一家开发商都没有办法节约的和国家必须要收取的，所以也没办法少；
最后，就是开发商自身的综合管理费和开发商的利润，这个同样和开发商自身的经营管理目标关系比较大，越大的开发商前者控制的越低，但后者的目标和结果也往往出乎意外的低，估计也就是百分之6到8左右，说到这儿可能很多人都不敢相信，其实开发商越大越苦逼，因为薅羊毛的实在太多了！我觉得中小开发商前者每平方有100到200元也差不多了，综上所述，基本上到此为止，开发商的开发成本保底也需要6700元每平米左右，至于利润指标就算中小开发商也要预留8%到10%吧，毕竟开发商不能自己贴钱盖房子，你不让开发商赚钱是肯定不行的。
但是这个成本6700元每平并不是绝对说明售价会在此之上，因为开发商也要通盘考虑，有卖卖价高的也有卖价低的，最终平均销售价格超过成本的6%到10%就可以了，但一般来说让开发商低于成本去销售房子还是有很大阻力的，通过这个成本计算也没办法说明为什么有的房子卖的那么贵？可能是物以稀为贵吧！地价对房地产的成本有较大影响，但房子的具体销售价格要受很多因素的影响，这样才可以解释为什么同样一个城市成本差不算很多但是房价有高有低。
房子的成本，除了土地价格波动较大外，其它的成本是相对固定的。
全国各地的房价有着巨大的差别，一些一线城市的核心地段，房价可能十几万一平米，而有些小县城的房子只要三四千元。决定房价差异如此巨大的核心因素其实就是土地的价格，另外就是在产品规划品质上多少也存在着一些差异。
我们先来看一看房地产商盖房子的成本组合：
1、土地购买的成本
2、建材施工的成本
3、各项规费的成本
4、人员管理的成本
5、各项税费的成本
6、资金融资的成本
上述成本中的大部分价格其实都是类似的，各地间的差异也不会特别大，其中最核心额差异就在土地成本上。有些小县城的土地成本可能只有100万/亩，而一些大城市的低价动辄就是数千万元一亩，有些低价可以都会上亿元。这其实也就造成了房价差异如此巨大的原因。
接下来我们大概计算一下这块地未来的售价大概是多少钱？
土地成本为550万/亩。由于未给出具体的容积率，我们就按照2.0计算。房屋的档次就按照最基本的中档小区来规划：
楼面地价：5500000/666.7/2=4224元/平
建安费用：3500元/平
各项配套费：500元/平
管理及营销成本：300元/平
各项税费：900元/平
融资成本：600元/平
综合成本大约为10024元，在考虑到企业的利润空间大概在10%左右，因此该房屋最低的销售价格应该在11000元/平米左右。
当然如果这块地的容积率比较高，那么价格则会有较大幅度的下降空间。
以上个人意见仅供参考。
550万/亩的地价一般在三四线城市，地级市，二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间，楼面地价2500-3500之间，按3000元算。
我们来计算一下单位开发成本：
1、契税3%，90
2、城市基础设施配套费100-200，取150
3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50
4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50
5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。
6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300
7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右
8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250
9、营销费，销售价的3%，取300
10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加
11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50 以上成本合计7000-7500
12、增值税，城建税、教育附加税，500以上
13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计
14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375 以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了。
大致算下来，一般地价占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，税费等间接成本占三分之一。
咱们先普及一下相关知识再计算结果。
首先房价=土地成本（楼面价）＋建筑物价格。同时房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地成本（楼面价）、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。
楼面价（楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本），以题目为例，每平方米的土地成本=550万/（666.6×容积率），1亩≈666.6平；
容积率（是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率）举个例子：比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。容积率一般由政府规定，分为：独立别墅为0.2~0.5，联排别墅为0.4~0.7，6层以下多层住宅为0.8~1.2，11层小高层住宅为1.5~2.0， 18层高层住宅为1.8~2.5，19层以上住宅为2.4~4.5，住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
知识普及完了，开始算价格。如果既然是价格最低，咱就按一般普通高层住宅来计算，容积率2.5，则每平米住房地价为550万/（666.6*2.5），约为3300元。
土地成本算完了，再算建筑物价格。建筑安装成本、税收成本等等。粗略的算一下，每平米的建安成本约为毛坯建材成本1500元+装潢建材成本1000元+人工成本500元，约3000元。
房价：楼面价3300元+建筑物价格3000元，约为6300元。
所以，竞买价每亩550万元、容积率为2.5的小区，开发商至少卖到每平6300元才不至于亏本，如果加上税务成本，融资成本（银行货款利息等）、再加上企业利润，房价就更高了。
谢谢悟空邀请；看了这个问答，我就知道了为什么房价会这么高了，地价买的贵，抬高房屋价格，这就是一种顺理成章的事了。
好几年前，土地价格在40几万一亩的时候，房价就是4千多一平米，有的还达到了5千多一平，而现在土地卖到了550万一亩，以几年前相比，涨了十几倍，可想而知，房价会在多少钱一平，大家都会得出答案。
我们就来说说房价高的主要因素，房价高，其实也不光是房屋开发商的问题，是各行各业都在促进房价的飘升。因为土地部门提高了地价，城建部门限制了楼高和层数，还要控制绿地面积，这些数据一控制，你想想，一亩地能起多少房子，如果一亩地不起一百套房，基本就没有钱赚。我们按25层两单元4套，一栋房也就100套，每套按100平米整栋楼也就10000平米，在加房屋设计费，成本费，以及所有的基建费用，算下来，一套房如果只卖80万，开发商没钱赚，100平米的房子高以80万的毛坯房估计也没人买。如果好的地盘这个价格还差不多。所以说，550万的土地价，房产商的售价应该在1万左右的价格。
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