房贷四十万，需要还二十年，一共多少利息
没有公积金贷款买房利息太可怕了。
商贷现在4.9，未来估计会上5以上。
个人感觉现在只有有住就没必要买房了，自己算算，你买房产生的贸易差（暂且叫贸易差），就是你的这笔钱买房需多交利息以及存支付宝或者理财，金额太恐怖了。
与其给银行还不如留给自己理财，利息十几二万，你要理财这些年也有十几二十万，相信是可以跑过银行的。
针对刚需购买那是没有办法只能买。
有些账不算不知道，一算吓一跳，比如：40万现金存放支付宝，与40万元房贷，在期限都为20年的情况下，获得的利息与支出的利息有多大差距呢？
这只是一道数学题，不是想说明贷款买房不可取，毕竟这是大部分人通过加杠杆实现资产配置的方式，况且房产还有投资增值的可能。而是想证明一项生息资产（余额宝）和付息负债（房贷），在存在利率差异的情况下，在久期足够大的情况下会朝什么样的方向发展。
既然是数学模型，按照目前的市场利率，余额宝年化收益取值为2.5%，年复利计息；房贷利率执行首套房利率5.39%（利率差比较保守，实际差距可能会更大）。
余额宝20年的本息收入
年复利计息计算公式为：
40*1.025^20=65.54万元，纯获利息收入为25.54万元。
房贷20年的本息支出
以房贷计算器测算，等额本息还款模式下，本息支出合计65.44万元，净利息支出为25.44万元；
等额本金还款模式下，本息支出合计61.65万元，净利息支出21.65万元。
结论（不考虑房价上涨和货币贬值）
1）等额本息还款，余额宝收益比利息支出多1000元，二者基本持平，余额宝略微占优。
2)等额本金还款，余额宝收益比利息支出多3.89万元，余额宝收益绝对占优。
3）利率小的生息资产比利率高的负债为何还会更占优势呢？这就是“时间+复利”的威力，因为余额宝是复利计息，房贷不计算复利。
谢谢邀请。
房贷还多少跟几个因素有关，是公积金贷款还是商贷？是等额本息还是等额本金？是固定利率还是LPR？
我姑且分等额本息和等额本金来算吧，默认是商业贷款利率，按最新基准利率4.9%算：
1、等额本息，20年，利息合计要还228266.29元；
2、等额本金，20年，利息合计要还196816.67元；
如果把四十万，放余额宝，四十年，按现在的年化率1.5%算，利息大概是120000元多一点
毫无疑问，肯定是商业贷款的利息多的，因为正常情况下，银行贷款利率肯定比存款利率高，支付宝又相当于活期理财产品，年化率也是大不如前
你好！房贷40万，贷款期限20年，一共需要多少利息呢？这里你漏掉了两个最重要的因素：贷款利率及还款方式，这两个是可以让房贷利息发生天翻地覆的变化的。下面我们以最普遍的情况来进行分析：
一、房贷的利息
我国的基准利率一直处于变化之中，未来20年的变化也是我们无法预计的，不过既然要与支付宝对比，那就都取当前的利率，目前五年期及以上的商业住房贷款利率为：4.9%，各银行当前上浮比例普遍为基准上浮10%即5.39%。公积金贷款利率为3.25%，公积金首套房一般不上涨、
1、商业贷款
（1）等额本息：40万元、20年、5.39%利率，利息共计：252804.8元
（2）等额本金：40万元、20年、5.39%利率，利息共计：215293.33元
2、公积金贷款
（1）等额本息：40万元、20年、3.25%利率，利息共计：144507.2元
（2）等额本金：40万元、20年、3.25%利率，利息共计：130541.67元
二、支付宝利息
支付宝目前的年化收益率大致在4%左右，但支付宝并非按年计息，而是每天计息，当天的利息纳入本金，第二天接着计息，一直复利计算。一年365天，20年即7300天（20*365），因此支付宝存20年共计复利7300次，年化收益率为4%，即日利率为：4%/365=0.011%；故而40万存支付宝，利息共计：
40万*（1+0.011%）ⁿ=89.285万元，其中n=7300。故而利息：49.285万元。
三、总结
不要震惊，房贷的利率比支付宝高，但利息竟然低于支付宝的利率，即使以最高的商业等额本息贷款，利息25.28元，才相当于存支付宝利息49.285万元一半。
不是银行大发慈心，而是因为我们忽视了时间的沉淀成本，支付宝是40万元本金及产生的利息，必须放满20年才有这个利息；但是银行的房贷，每期都在回收本金及利息，回收的金额，银行可以接着继续下一次的房贷，二次，三次直至无数次。故而两个实际使用的资金成本是完全不一致的。
我是鲤行者，曾在地产业工作过，目前就职于股份制银行，大家有任何关于银行金融及地产方面的问题，欢迎留言提问，有空我将一一回复解答。
你好，很高兴参与本次回答。如果是商业贷款，贷40万，分二十年还，有两个大方面：
一是走商业贷款，按最新利率5.9%计算分为有两种情况：
1、等额本息计算，利息282247.03元；
2、等额本金计算，利息236983.33元；
二是走公积金贷款，按利率4%计算分为两种情况：
1、等额本息计算，利息181741.12元；
2、等额本金计算，利息160666.67元。
对比来看，如果有公积金，走公积金贷款是最合适的，所花费的利息相对来说也较少。
债券久期的计算公式
久期的计算有不同的方法。首先介绍最简单的一种，即平均期限（也称麦考利久期）。这种久期计算方法是将债券的偿还期进行加权平均，权数为相应偿还期的货币流量（利息支付）贴现后与市场价格的比值，即有：
D=1×w1+2×w2+…+n×wn
式中：
ci——第i年的现金流量（支付的利息或本金）；
y——债券的到期收益率；
P——当前市场价格。
例：某债券面值100元，票面利率5%，每年付息，期限2年。如果到期收益率为6%，那么债券的久期为多少？
解答：第一步，计算债券的价格：利用财务计算器N=2，I/y=6，PMT=5，FV=100，CPT PV=? PV=98.17。
第二步，分别计算w1、w2:
w1=4.72/98.17=0.0481
w2=93.45/98.17=0.9519
第三步，计算D值:
D=1×0.0481+2×0.9519=1.9519
200万现金如何变成月收入2万
200万，月收入2万，每年24万元，相当于年利率12%。这种收益标准，普通理财产品肯定是难以满足要求的！
年化收益6%，应该是一个分水岭，超过6%以上的收益，或多或少都需要承担一定的风险
要知道，现如今低风险理财产品的年化收益率，一般都不会超过6%的！比如，5年期国债（4.27%）、银行定期理财（平均4.5%左右）、大额存单（4.125%）、结构性存款（4.08%）、智能存款（最高5.5%）。
以上几种常见的低风险理财产品，200万投入，基本可确保本金的安全，但每年的收益最多也就11万，平均每月9166元，离2万元的目标，相差甚远啊！
200万，12%的收益标准，如何能达到
入股小额贷款公司。现在，各地都有正规的小贷公司，面向三农和小微企业贷款的。据我所知，借款利率大抵在15%~18%之间。而这一类小贷公司，是无法直接对外募资的，但却可以“曲线”成为其股东，每年获得分红12%，问题并不大！
民间借贷（或过桥资金）。月息1分的民间借贷，比较常见，且受到法律保护！如果可以参与一些民间借贷，200万，月入2万也能实现！不过，民间借贷的风险，得自己把控才行！
高风险投资，股票、基金、期货等，别说年化12%、哪怕是20%，都有可能实现的，不过风险也很大！非专业人士，少接触为妙！
自住创业。比较靠谱的创业项目，达到月入2万，并不难！比如，我一朋友，在大学城旁边开宾馆，总投资不到150万元，有40个左右的客房，每年净利在50万以上！
总之，200万元，月入2万，的确有可能，不过需要承受一定的风险！对于很多人来说，有了200万资金，追求稳定的收益，月入1万即可，何必去尝试高风险的投资呢！
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文/易论招财圈
听起来似乎不难啊，200万月入2万，也就1%而已，从主观意识上讲，月入1%确实很简单，甚至月入10%似乎都不是什么难事，但是，时间周期拉长的情况下，比如连续1年，那么年化收益就成了12%，这可就真不太容易了……
能有200万的流动资产，实际上你已经步入了中产阶级，中产阶级需要做的并不是年化12%的收益，而是需要合理的配置你的资产，如果我们来计算你财务自由所需要的资金，那么，按照长期投资的年化收益15%为例，你需要200/15%=1333万资产，可以实现财务自由，而你每年的被动收入就是200*15%=30万，折合到每月则需要2.5万。
所以，你会发现200万月入2万，并不是你一个中产阶级应该考虑的事情，而是如何配置你的资产，成功的拿到平均年化15%的收益，在国内，一部分大型头部私募实际上都有着10年10倍的资产增值能力，虽然不见得未来一定能再续辉煌，但可能性的确大于其他。
200万，如何月入2万？
我们就来聊一聊，作为中产阶级，如何才能处理好自己的财务问题，或者说如何才能够让自己的资产实现合理化的增值……
通常来讲，国内处于中产阶级的人群也并非很多，但他们几乎都有一个共同点，那就是具备赚钱的能力，但是却大多不具备让自身财富实现合理被动收入的能力，就长期而言，这个被动收入的标准就是10年间，实现每年15%的平均年化，换言之，每年30万的被动收入甚至高于你每年的薪资，这需要的不单单是财商，还需要更多的投资知识，恰好就可惜在大部分的中产阶级不具备这方面的能力，只能把钱放在银行或者一些信托产品，这自然没错，可某种意义上将，也就堪堪能够抵御每年的通货膨胀而已。
改革开放以来的第六次机会是房地产，地产周期也因此进入了近15年的大周期，而现目前，地产泡沫较为明显，政策的管控也加大了力度，换言之，错过了当初的地产，现在周期已过，想要达到年化12%的收益，很难了，但是我们把时间周期拉长来看，同样的15年时间，如果放在股市的投资上，从数据上看，沪指15年的涨幅也就100%，换言之，1倍而已，但实际上远远高于1倍，这中间存在最大的两轮牛市，足以让你的财富增值超过10倍。
有的人可能就要说了，上证指数买不到，再说了，这个收益太低了，不足以让人感到兴奋，那么我们不妨看看能够买得到的，比方说上证50，从零5年开始，50ETF便存在于市场，我们来看看50ETF近15年以来的表现，截止到今天的涨幅是572%左右，也就是翻了5.7倍，那么我们来算一笔账。
200*5.72=1144万，已经接近你财务自由的程度了。
1144/15=76.27万，这是你平均每年得到的收益，
76.27/12=6.35万，这是你每月得到的收益……
这组数据表现如何，想必不用我再多说了吧，可能还是有人会说，这是以前的走势，不代表以后，是的，这点我也承认，但是，按照A股7年一个轮回的走法，你从现在开始投资于ETF，未来10年你必然能遇到一轮牛市，这一轮的牛市或许就能超越前面最大的牛市，所以，10年10倍或许从ETF的投资就能实现，这么看起来，你的下半生已经不用愁了……
我们不妨再看看稍微新一点的数据，多番论证下，才能有更为牢靠的客观理由，而不是主观臆测，你说呢。
沪深300，想必多数人都知道，但是，买的人却并没有想象中那么多，那么我们就来看一看沪深300的具体表现。
沪深300是2012年才有的指数基金，也就是300ETF，截止到今天，300ETF的涨幅为72%左右，看起来是不高的，还不到1倍，时间却有7年，那么，72%/7=10.28%，对比你要求的每月1%，每年12%相当接近，换言之，这就足以满足你的需求，实际上每月你能拿到的收益为1.713万，你看，也就差了不到3000而已，基本满足你的需求了。
能买到的实际上还有中证500的指数基金，我们就不列出来了，通过50ETF、300ETF，你已经能看出长期持有之后的魅力，同时我需要提醒你两点：
1、这是拉通的效果，实际上区间内最高的涨幅高达1500%，但是我们很难做到完全的低买高卖，所以平均下来的收益就相对降低了；
2、不管是在15年的时间，还是在7年的时间，我们并未计算这么多年以来的分红，如果加入分红，就算是你的300ETF，涨幅也是高于1倍的，完全能满足你的需求。
总结
如果这200万真要是你全部可用的资产，那么我的个人看法是拿出其中的50%-70%，来考虑长期持有指数或者某一个分散的资产配置，剩下的30%左右可以参与银行的大额存单，同时，我相信你应该具备继续赚钱的能力，我说的是薪水。
那么，看过了上述内容，想必你已经知道了一些投资方法，这算是最简单的，这期间从未提到过某只单一的股票，原因很简单，如果让你自己去选择股票来进行投资，几乎可以告诉你，10年过后你还能剩下200万，那就已经算是比较成功了，这也是为什么巴菲特推荐市场参与者买指数不买股票的原因，虽然我从未高额配置过指数基金……
你需要想通其中的厉害之处，如果没有一点投资知识，建议你先买本《富爸爸，穷爸爸》来看一看，看完之后你或许就能深刻理解这篇文章说的是什么了，光想是没用的，行动起来，马云说的晚上想想千条路，早上起来走原路，希望这说的不是你。
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