总起始价3.08亿，济宁任城区3宗土地挂牌出让, 你怎么看
个人有一点不成熟的理解，可能还存在着严重的误区。请明白的朋友斧正，让我能清醒的认识到自己思想上存在的错误，从而摆脱错误理解，回到正确的理解认知轨道上来。
几年前农村开始土地流转，就是农民把土地集中租赁给一个或几个人，然后每年能拿到一千块钱左右的土地补偿。这个事情说起来真是比较惠农的，毕竟现在一亩地下来去掉农资，农忙等等等等的费用支出，一年也就是千把块钱。再者，农民土地流转，自己不用种地，但是农忙的时候可以去给租赁土地的承包方打零工，一天也能赚五十到一百元。再有，就是因为现在种地不赚钱所以农村的年轻人大多都选择外出打工。家里留守的中老年人管理一家人的土地，身体方面和带孩子等生活方面的原因，也不利于再继续种地，因此，土地流转，还是比较利国利民的。
农民土地流转以后，接着就会面临一个新的问题。过去之所以很多人形成一个村庄，就是因为临近自己的土地。现在土地流转了，也就没有必要再局住在村庄。于是农村就建设了很多社区，一般都是六层的楼房，免费分给农民。住楼房还免费，环境还好，农民为什么不搬？于是几个村庄的农民搬进一个社区，老宅子就让他们复垦去吧。老宅子没了，村庄也就不存在了。
村庄复垦以后，基本农田面积总体增加，那么配套的建设用地比例也就相应增加。于是过去的城区结合部过去土地性质为基本农田的，就可以变更为建设用地。土地性质的转变，促使土地价格发生巨大改变。比如基本农田，在不改变土地用途的情况下，一亩地的获取价格可能是几万到几十万左右。而变成建设用地以后，土地的获取价格可能就是几十万到几百万左右。
开发商通过拍卖方式获取土地以后，首先要核算土地成本。比如一亩建设用地的获取价格是666万，那么每平方土地成本就是一万块。加上每平方建设成本（砖瓦沙石、贷款利息、人工税费以及销售成本等等）三千块，那么房子建成的成本每平方就是一万三千块左右。再加上开发商每平方房子怎么也得赚一千块钱吧，所以，房价在一万四千块钱左右基本上就正常了。
2021年山东济宁的房价会涨还是会跌？现在适合买房吗
直接上结论：除北湖和市区外，其他地区3年内还会涨
房价短期看政策，长期看人口，所以市区和北湖的价格已逐渐逼近峰值，从去年到现在的成交量和价格能明显感觉得到。济宁因运河而生、煤炭而盛，也注定因煤炭枯竭而后继乏力。济宁总人口近900万，但每年的流动人口已逐渐接近30%，这其中包括务工、学生。在流动人口中青壮劳动力占绝大多数，有条件的逐步落户外地，所以从人口角度来看房价后继乏力。
青岛、济南房价的起落大约从17年初开始跑步前进，在18年末至19年初价格攀至顶点，19年末房价开始回落，直到现在逐步稳定。而狂欢之后开始洗盘，以青岛为例，市南区、崂山区因经济水平高和环境优美房价居高不下，长期来看也肯定不会降，此为第一梯度。市北区、李沧区、黄岛新区为第二梯度，房价较第一梯度低1-2万，价格也有所下降，但不会崩盘。第三梯度是其他区县，平度、即墨、胶州、城阳，房价在19年中开始明显下降，好多人半年时间亏掉几十万，我们小区里就有，高位接盘俗称“接盘侠”，可见第三梯度价格随市场变化明显甚至剧烈，稍有不慎满盘皆输。
所以，未来房价趋势很明显，好位置不会降，位置差的赔掉裤衩
建议：刚需不用观望，即便房价会降你也等不起，哪里方便买哪里
手里有余钱的看官，高新区可考虑。像鱼台、金乡、微山这种没啥潜力的地方别碰，近几年会稍微长点，但扛不住风险，一降就崩盘，出不了手
济宁北城房价为什么高
济宁北城房价之所以高，主要有以下几个原因：
首先，济宁北城地处市中心，交通便利，人口流动量大，因此需求旺盛；
其次，该区域土地资源相对紧张，土地供应不足，导致土地价格上升；
再次，济宁北城经济发达，商业、文化等资源丰富，吸引了大量高端人才前来创业、工作和生活，增加了该区域的人口密度和收入水平，从而推高了房价。总之，济宁北城房价高的原因主要是由于其地理位置优越、人口流动量大、土地资源紧张以及经济发达等因素共同作用的结果。
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