潘石屹房产抛售谁会来接盘？未来房价将会发生什么变化
这次潘石屹抛售的房产大部分是一线城市的商业地产，它的接盘侠或许是近年商业地产投资活跃的外资机构，诸如安联保险、领展、AEW、Partners Group等等，也可能是国内房地产、保险和信托的巨头，诸如万科、平安等等。
此次SOHO中国的抛售房产原因可能是潘石屹这几年通过物业租赁等模式的赚钱计划并不是很理想，只租不售经营策略出现一定问题，需要转型升级。鉴于目前写字楼空置率上升的趋势，尽快把商业写字楼卖出一个相对好的价钱，或许是更好的选择。
至于该事件对未来房价的影响只限于商业地产的价格，跟老百姓的住房房价没多大的关系。
在“房住不炒”的背景下，未来的房产价格肯定不会像过去十几年那样猛涨了，预估一二线城市将平稳增值保值，三四线适当降温回归理性。
潘石屹抛售楼盘，应该从两个方面分析，公司利益，个人利益。
首先公司利益，潘石屹抛售资产背后：净利下滑 上半年净负债率44%，房地产卖！卖！卖！显然已经不是个体现象，而代表着一大批有远见卓识的人开始提前布局，当然这其中也有很多是被逼无奈之举。比起李嘉诚，似乎潘石屹对楼市的影响在内地关注度更高。但无论是李嘉诚还是潘石屹或者是其他的大佬，抛售物业对市场的信号远比实际影响更大。，房地产时代不同了，持有大量物业需要转移风险。未雨绸缪不会有错，做个有准备的人。不同于其他企业的“卖房求生”，SOHO中国整体的负债水平并不高。很显然，潘石屹并没有等到负债高到无法可控时才选择抛售物业，如果说一些中小房企是被迫卖房求生，而潘石屹更是主动的做好了防范风险。抛售物业不代表放弃房地产。
其次个人利益，这种大佬不是我等小市民可以分析透彻的，不过从目前潘石屹的公众形象感觉，他现在更想享受生活，整天给人拍照，接触了很多娱乐明星，也许他现在只是想去做自己想做的事。类似我们的马爸爸，整天打人，听说马上要去打梅威瑟了。我想梅威瑟肯定会被他KO。
潘石屹房产抛售谁会来接盘？我想不会是接盘侠融创老孙，也不会是一亿小目标老王，老潘抛售的SOHO物业和老孙，老王的公司发展战略不是很匹配，融创老孙一般都是接住宅，文旅项目，以地皮和在建项目为主。万达老王这些年也在抛售一些物业，降低负债，公司也在转型轻资产运营，以商管运营为主，布局体育，影视等板块。这次会接盘老潘SOHO物业预计会是一些比较有实力的集团，上市公司概率大些，或者是办公物业运营为主企业，房企接盘可能性不大，拭目以待最终接盘侠真面目。
这次抛售对中国房地产来说利弊如何，基本还谈不上利弊，也影响不了房地产市场，北京的房市都影响不了，最多带来都是一些媒体鼓吹，借题发挥而已。为什么这样呢？首先潘石屹SOHO近年来已经逐渐退出房地产开发了，最近几年都没有拿地，也没有开发新项目，对房地产供需没多大影响了。其次这次抛售物业多是已建成在运营项目，转收也就是变现，或者转股，换句话说就是换个名字而已，以前姓潘，现在不姓而已。最后，老潘已经功成身退，兴趣不再SOHO上，现在是玩玩摄影，木雕，卖卖苹果，上上综艺，做网红。这样状态的老潘和SOHO，真谈不上利弊。
至于未来房价将会发生什么变化？首先申明，老张不是房地产鼓吹者，就个人知道一些真实情况分享。每个地方房价真不一样，我在的一个七八线县级城市，今年房价整体依然是上涨的，个别楼盘一直小幅上涨，为什么会这样？主要是以前行情不好，项目只能卖2800元一平米，市场好点了买到3000元左右，今年市场没有新盘，没有房源，卖到3500元左右。而相邻的5线市级城市，以前是本地开发企业，今年进驻好几家前二十强开发企业，地价上涨，项目品质提升，去年4500元左右，今年5000元左右，好的项目5500元左右。未来预估一两年会保持这个价，平稳过度，市场去化后预计会上涨，为什么呢？周边州市城市都是1万多。其他地方房价今年基本保持平稳，略有下降，但降幅都比较小，一般都是在3%以内。比如去年比较火的西安，重庆，成都等，今年都基本保持平稳，销售价格都平稳了。一线城市，北上广深，基本也是平稳，整体略有下降。但项目不一样，差别也很大，深圳也有新项目开盘即售罄。
老张个人认为，未来房地产市场将会进入洗牌阶段，小房企逐渐倒闭退出，行业集中度会更高，市场份额将会以大房企为主，新行业格局和玩法会出现。比如智能施工，智慧社区等，至于房价多数地方房价会保持平稳，比如没有大发展四五线城市，少数地方房价会下降，比如城市发展滞后，人口外流，资源依赖性高但资源枯竭或受限制城市，极少数房价会小幅上涨，如供给和需求平衡热点城市。
我是老张，个人拙见，欢迎大家评论，关注，谢谢。
过去20年，我国房地产快速上涨的20年。预测房地产未来的专家一次又一次被打脸。最近两年，以李嘉诚为代表的地产商纷纷抛售房地产，同样也有孙宏斌之类的疯狂扩张和接盘。调控和房产税消息的双重作用下，房地产停止了前行的步伐，区域分化开始显现。对于房地产行业的判断，所有的专家都是从人口和城镇化率为出发点，但很多分析缺乏数据支撑，而实际情况究竟是否如媒体报道那样呢？今天咱就好好聊聊这个话题。
潘石屹抛售的房产谁会来接盘？
潘石屹的SOHO中国，虽然没有恒大、万科、碧桂园那么牛叉，但在民营房地产企业中可是当之无愧的翘楚。其抛售房地产谁会来接盘？
首先，我们看看SOHU的发展历程
SOHO中国成立于1995年，主要开发的商业地产，2012年公司将将业务模式由“开发–销售”转型为“开发–持有”。2015年，SOHO中国发布了共享办公产品—SOHO3Q。2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市（股票代码：410）。
第二：作为以商业地产为主的开发商，其具体项目有以下一些。
古北SOHO、望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO、外滩SOHO、SOHO复兴广场、SOHO天山广场、长城脚下公社、前门大街、三里屯SOHO、光华路SOHO二期、建外SOHO、虹口SOHO等等。这些商业地产全部集中在一线城市和新一线城市的CBD区，办公和商住一体化。显然不太可能被国内纯住宅地产商接盘。
第三、国内开发持有模式的商业地产企业。中国国贸、陆家嘴、中储股份、鲁商置业、保利地产、金融街、招商地产是靠前的企业。
总结：考虑到SOHO地产性质和分布格局，我们认为住宅为主的企业接盘可能性偏小（当然也不排除大型），综合财务和股东势力，个人觉得保利地产、金融街和招商地产很可能的最后的接盘者。
未来房价会发生什么变化？
分析房地产大多是从空置率，人均住房面积以及调控角度出发，但是鲜有从总量角度出发的分析，我们今天近从人口总量和城镇化总量角度出发来试着分析一下。
1、人口总量
2009年到2018年，我国人口总数分别为13.345亿、13.4091亿、13.4735亿、13.5404亿、13.6072亿、13、6782亿、13.7462亿、13.8271亿、13.9008亿、13.9538亿。最近10年的人口每年增长1000万不到（平均数），即使2015年二胎政策全面放开，也未见人口有较为明显的增加。
2、人口出生率方面
2009年到2018年，人口出生率分别为11.95%、11.90%、11.93%、12.10%、12.08%、12.37%、12.07%、12.95%、12.43%、10.94%。整体上出生率和人口总数保持一致，仅仅在2015年二胎放开有近一个百分点的增长，但随后就回到均值附近，特别注意的是2018出现了快速下滑，仅仅只有10.94%。而人口自然增长率方面下降更为厉害，2015年为5.86%，2018年就仅仅只有3.81%。同期的人口死亡率从7.08%逐年上升到了2018年的7.13%。
总结：很明显，我国适龄女性的生育欲望逐年下降，加上其它一些综合因素下，未来人就低于10亿是必然结果，但是这个时间相当长，长到一辈人或许也看不到。根据中国经济观察报的报道，即使生育率下降，但是庞大的基数也会导致未来十年，即2030年我国总人口数将达到14.5亿。
3、我国城镇居民人均住房
2019年9住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，目前城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米。目前发达国家人均住房面积美国为65.03平、英国为49.4平、德国为44.6平，法国为40平，日本为38.81平，很明显就人均住房面积而言，我国房地产上升空间不大。
总结：就目前城镇居民人均住房面积来看，房地产的确没有上涨的动力。接下来我们看看专家一直强调的城镇化率。
4、城镇化率
说到城镇化率，有人说70%，有人说80%，还有人说85%，那对于一个国家而言，究竟城镇化率达到怎样一个比值才算合理呢？我们先看看全球其他国家的情况。衡量一个国家城镇化率，不能简单的照搬国外发达国家的数据，同时我们也不要忽视，国土面积越大，基础设施越发达，其城镇化率反而越低这样一个现象。
从1950以来，美国、法国和德国的城镇化率走势来看，但城镇化超过70%之后，几乎没有上升的空间，其余日本国土面积太少，不具有参考意义，美国目前76%的城镇化率应该是最好的参考点，目前我国城镇化率近60%（2019年8月数据），未来城镇化对住房的拉升仅仅只有10个百分点，而且这个未来的时间段很可能是二三十年，换言之，未来二三十年，城镇化率可以提升房地产10个百分点，换算到每年就只有0.3%到0.5%。
总结，从城镇化率角度看，未来房价下跌是大概率事件！
总之，潘石屹等一干大佬的卖方行为，一定程度上说明了未来行业拐点已现，但是如果就此得出房地产市场由升转跌就过于武断了，我个人认为，未来房地产市场主基调是稳的前提下，与CPI同步的温和上涨，如果除去通胀影响，大概率是稳中有降！
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标签： #金融街这家房企怎么样啊
